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Die Hausverwaltung Ingo Hermes wurde im Jahr 1992 von Herrn Ingo Hermes, gelernter Immobilienfachwirt, gegründet und im Jahre 2006 in die Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH umgewandelt.
Herr Hermes, Jahrgang 1948, geschäftsführender Gesellschafter der GmbH, hat außerdem eine Verwaltungslehre absolviert und den Beruf des Steuerfachgehilfen erlernt.
Seit Dezember 2002 ist Herr Hermes für die Amtsgerichte Hannover und Umkreis 50 km auch als Zwangsverwalter tätig. Sowohl die Ausstattung des Büros mit 6 Büroräumen sowie das Vorhandensein von fachkundigem Personal erlaubt es Herrn Hermes, diese Tätigkeit zusätzlich auszuüben.
Zur Betreuung der Liegenschaften im gesamten hausmeisterlichen und technischen Bereich wurde 1999 die Firma Hausservice Ingo Hermes gegründet, die ebenfalls im September 2006 in die Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH integriert wurde. Mit einem Dienstleister wurde ein Betreuungsvertrag über Hausmeistertätigkeiten abgeschlossen.
Durch diesen Vertragsabschluss wird für die Eigentümergemeinschaften eine ständige Betreuung der Immobilien erreicht, sofern diese gewünscht wird.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass diese Art der Dienstleistung für beide Seiten - Eigentümer und Mieter - positiv ist, weil dadurch der direkte und ständige Kontakt zwischen Eigentümern, Mietern und Hausverwaltung gehalten wird und auch die ständige Kontrolle der geleisteten Arbeiten gewährleistet ist.
Der Umfang der Verwaltungen
Zzt. verwaltet die Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH über 830 Wohneinheiten sowohl nach WEG-Recht als auch als Mietsonderverwalter. Diese befinden sich in kleineren Einheiten sowie zwei großen Wohnanlagen in Springe mit 165 Einheiten und in Hannover-Stöcken mit 157 Einheiten. In dieser Anlage ist auch das Büro Stöckener Str. 173, 30419 Hannover ansässig.
Die Sprechzeiten des Büros sind telefonisch arbeitstäglich von 08.00 – 16.00 h. Bei persönlichen Besuchen wird um vorherige Terminabsprache gebeten.
Die Verwaltung ist unter der Handy-Nummer 0171 / 777 69 21 in dringenden Fällen zu erreichen. Hierdurch ist eine ständige Betreuung der Immobilien in Notfällen gewährleistet.
Der Umfang der Leistung
Neben den vielfältigen Bestimmungen, mit denen eine gut geführte WEG-Verwaltung täglich umgehen muss und deren Beherrschung von den Eigentümern als selbstverständlich vorausgesetzt werden darf, gehört auch die richtige Umsetzung der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007 zu unseren Aufgaben.
Seien es die neue Vorschrift zum Führen einer Beschlusssammlung, das Umsetzen der Teilrechtsfähigkeit einer WEG, die Neuregelungen bei gerichtlichen Verfahren im Rahmen der Bestimmungen der ZPO oder die Möglichkeiten im Rahmen des ZVG, die Eigentümergemeinschaften nunmehr eine Erleichterung bei Zwangsmaßnahmen gegen säumige Eigentümer bieten, all dies ist Gegenstand bereits durchgeführter Schulungen in meinem Betrieb, so dass ein nahtloser Übergang bei der Bewältigung und Umsetzung der neuen Bestimmungen gewährleistet ist.
Ebenso werden die Bestimmungen des haushaltsnahen Dienstleistungsgesetzes von uns seit 2006 umgesetzt, nach den Vorgaben verbucht und für die Eigentümer im Rahmen der Abrechnungen kostenlos ausgewiesen.
Mit zum Umfang gehört auch eine Beratung in Sachen Wohnungseigentumsgesetz und aller damit verbundenen Gesetze wie z.B. das Mietrecht. Es bedarf bei der Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH keiner Vereinszugehörigkeit, um rechtliche Auskünfte zu erhalten. Eine Eigentümergemeinschaft muss von einem guten Verwalter verlangen können, dass dieser zu den grundlegenden Bestimmungen des WEG-Rechts eine umfassende Auskunft erteilen kann. Dies geschieht nicht immer aus dem Stegreif, aber immer nach einer maximalen Frist von 24 Stunden. Sollten einige Fragen zu kompliziert werden, wird auf Kosten der Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH beim Verband der Nordrhein-Westfälischen Immobilienverwalter nachgefragt. Dieser Verband verfügt über ausgezeichnete Rechtsanwälte. Für die Gemeinschaft kostenpflichtige Rechtsexpertisen werden nur auf Beschluss der Gemeinschaft erstellt.
Weiterhin wird das Urteil des BGH vom 04.12.2009 bzgl. der Herausrechnung der Instandhaltungsrückstellung aus der WEG-Abrechnung bereits in jeder Abrechnung umgesetzt.
Es wird ausdrücklich darauf verwiesen, dass die oben dargestellten Leistungen alle in der Vergütung enthalten sind und keine Sondervergütungen nach sich ziehen.
Das Personal
Um die vielfältigen Aufgaben der Haus- und Zwangsverwaltung
durchführen zu können, hat Herr Hermes seit je her Wert auf qualifiziertes und
fachlich gut ausgebildetes Personal gelegt, weil nur Fachkräfte die Belange
aller Parteien - der Eigentümer, der Mieter und der Verwaltung - sorgfältig und
ordentlich umsetzen können. Diese wichtigen Kriterien spiegeln sich auch im
Mitarbeiterstamm wieder, der sich aus Immobilienkaufleuten, Bilanzbuchhaltern
sowie ReNo-Sachbearbeitern zusammensetzt. Des Weiteren
ergänzen zwei Auszubildende für den Beruf der Immobilienkauffrau das Personal.
Regelmäßige Schulungen des Personals durch Lehrgänge und Seminare in allen Bereichen einer modernen Hausverwaltung gewährleisten einen sicheren Kenntnisstand der beruflichen Tätigkeit.
Die Mitgliedschaften im Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen/Bremen e.V. sowie in der Interessengemeinschaft Zwangsverwalter e.V., Bremen, dienen auch dem Personal zur Weiterbildung.
Die sonstige Organisation
Das Spektrum der Haus- und Zwangsverwaltung ist sehr vielseitig. Deshalb arbeitet die GmbH eng mit einem Stamm von Fachleuten zusammen, um die anfallenden Arbeiten auch fach- und sachgerecht erledigen zu können:
zuverlässige Handwerksfirmen, Rechtsanwälte, Steuerberater und Sachverständige für bauliche Fragen sowie Architekten.
Die Buchhaltung wird mit dem Wohnungsmanager 32 erledigt, einem EDV-Programm der Firma IMS ImmoManagement Software GmbH, Bühl. Der Initiator und Eigentümer, Herr Müller, ist ein Fachmann, der sich einen guten Ruf in den Verbänden der Wohnungsverwalter erworben hat.
Dieses Programm ist ebenfalls bestens geeignet für die buchführungstechnischen Belange einer größeren Zwangsverwaltung. Auf dieser Buchungsgrundlage können Jahresabrechnungen nachträglich für mehrere Jahre rückwirkend erstellt werden sowie die laufenden Nebenkostenabrechnungen für die Mieter dokumentiert werden.
Alle Konten der Eigentümergemeinschaften werden als so genannte offene Fremdgeldkonten bei der Hannoverschen Volksbank geführt: Die Eigentümergemeinschaft ist Kontoinhaber und die Verwaltung tritt nur als Bevollmächtigte auf.
Für den Bereich der Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH bestehen bei der VGH Hannover eine Betriebshaftpflichtversicherung über 3.000.000 € und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über 100.000 €. Ebenfalls mit der VGH Hannover ist ein Gruppenvertrag abgeschlossen worden, in dem die gesamten zu betreuenden Immobilien mit versichert werden können. Der Vorteil liegt für die Eigentümer in einer sehr günstigen Beitragszahlung sowie einer zügigen Abwicklung evtl. Schäden.
Weiterhin wurde über den Verband der Nordrhein-Westfälischen
Immobilienverwalter e.V. eine sog. Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung
abgeschlossen.
Die Vergütung
Wie bereits oben dargestellt, beschäftigt die Hausverwaltung
Ingo Hermes GmbH absolutes Fachpersonal. Die gute Leistung und unser hoher Anspruch haben allerdings auch ihren Preis. Sie werden bei uns keine Billig-Verwaltung vorfinden, deshalb mag unsere Vergütung im Vergleich zu manch anderen Verwaltungen als teuer erscheinen.
Dies ist aber nur auf den ersten Blick so. In unserem Vergütungsanspruch sind alle Leistungen
enthalten. Sondervergütungen fallen nur im Rahmen zusätzlicher
Versammlungen (ab zweiten Wiederholungsversammlung) sowie bei individuellen
Leistungen an.
Größere Bauvorhaben ab einer Bausumme von 5.000 € werden von unserem Büro von der Ausschreibung fachgerecht bis zur Schlussabnahme betreut. Das heißt, dass die Ausschreibungen nach VOB/B und C in der neuesten Fassung sowie den von uns erstellten AGB vergeben, die Ausführungen betreut
und die Schlussabnahme durchgeführt wird. Diese Leistungen sind in der oben dargestellten Haftpflichtversicherung bis zu einer Höhe von 100.000 € je Auftrag enthalten. Hierfür erheben wir je nach Schwierigkeitsgrad eine Gebühr in Höhe von 0 – 6 % der Bruttoauftragssumme. Die Festlegung erfolgt jeweils in der Eigentümerversammlung oder nach Rücksprache mit den Eigentümern.
Zum Nachweis unserer Zuverlässigkeit erhalten Sie auf Wunsch über den Geschäftsführer der GmbH, Herrn Hermes, eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie einen Auszug aus dem Zentralregister (pol. Führungszeugnis).
Zum guten Schluss
In den betreuten Liegenschaften wird auch der Bereich der
Mietsonderwaltung des Sondereigentums abgedeckt. Wir haben für Sie die
jeweiligen Musterverwalterverträge zum Download bereit gestellt.
Wir hoffen, dass wir Ihnen mit dieser Darstellung einen kleinen Einblick in die Firma geben konnten. Sollten Sie weitere Fragen - aber auch Anregungen - haben, rufen Sie uns bitte an. Vieles lässt sich im persönlichen Gespräch einfach besser erklären.
Mit einigen kleinen Anmerkungen zum Schluss möchten
wir Ihnen den Vorteil nahe bringen, den Sie durch die Hausverwaltung Ingo Hermes GmbH haben werden:
Durch ständige Kontrolle der Immobilie sowie der Bausubstanz erreichen wir die Werterhaltung und auf Dauer eine Wertsteigerung Ihres Vermögens.
Die genaue Kenntnis der einschlägigen Gesetze und Vorschriften ermöglichen es uns, in Ihrem Sinne zu handeln und den Beirat in seiner Funktion zu unterstützen.
Unsere Dienstleistung ist transparent und offen; Sie erhalten jederzeit nach vorheriger Ankündigung die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Bücher.
Der Vorteil unserer Verwaltung ist das Personal mit seiner langjährigen fundierten Berufspraxis, die zu Ihrem Vorteil eingesetzt wird. Hierdurch werden kompetent und fachkundig die Probleme und Aufgaben gelöst, die sich im täglichen Umgang mit Ihrer Immobilie ergeben können.
Wir bemühen uns um eine klare Sprache, damit wir auch verstanden werden.
Unsere Arbeit dient Ihrer Entlastung; wir nehmen Ihnen Arbeit ab.
Wir freuen uns, in Zukunft für Sie tätig zu sein.
Ihre Hausverwaltung
Ingo Hermes GmbH
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